大柳河梦熙园康养小城项目可行性研究报告
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项目名称：大柳河梦熙园康养小城项目
承办单位：文安县盛州房地产开发有限公司
占地面积：50亩
项目地址：河北省廊坊市文安县大柳河镇孟庄村
项目总投资：******万
康养产业是我国一个新兴战略性支柱产业，有着广阔的发展前景。2015年，国家提出了推进健康中国建设，将健康中国上升为国家战略。2017年，健康中国再度被提升到国家战略中，提出不仅要完善国民健康政策，深化医疗卫生体制改革，还要支持社会办医，发展健康产业。十九大报告中提出“积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展”，在已有政策体系的基础上为康养产业的加速发展指明了方向。《“健康中国2035”规划纲要》对普及健康生活、优化健康服务、完善健康保障、建设健康环境、发展健康产业健全支撑与保障等方面做出了详细的阐述。“健康中国”不再只是一个口号，俨然上升到极其重要的国家战略的高度。因此，推进康养事业正当其时，发展康养产业大有可为。
建设条件
文安地处京津雄接驳之地，距北京120公里，东邻天津80公里，坐拥京津冀城市群主动脉交汇之心，拥有廊沧高速、荣乌高速、京沪高速、京台高速、津石高速等五条交通动脉。同时，文安紧邻津保高铁以及在建的津雄高铁，还北京大兴国际机场、天津滨海国际机场，“五高速、双高铁、双机场”，三重多维城市交通脉络凸显强大区位优势，在京津冀一体化格局中，被誉为“进京入卫接雄安，上天入海通全球”。
按照河北省委、省政府给予文安“休闲康养产业、具有洼淀特色小城市”的战略定位，文安坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，深入挖掘文安优势资源和洼淀特色，用绣花功夫绘就绿美新文安，努力构建“一核两带三圈六廊六板块”全域旅游新格局。
2021年“第七次人口普查”数据发布以来，“老龄化”引发了社会广泛关注，隐忧背后，机遇同在。“老龄化”快速演进背景下，养老需求将在中短期内集中爆发，而当下我国尚存在养老供给不足、水平不高和分布不平衡等问题；同时，老年人身体健康状况普遍较差，慢病人群占比较高，传统的“医养分离”、“康养分离”等模式难以为继。为了更好地满足广大老年人健康养老、活力养老和品质养老需求，国家大力推动“康养结合”养老模式。
2018中央一号文件对实施乡村振兴战略进行了全面部署，从康养的角度来看，其中涉及乡村康养产业发展的趋势、政策、措施。建设康养基地，发展养老等项目。文件强调：实施休闲农业和乡村旅游精品工程，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。对利用闲置农房发展民宿、养老等项目。
中共中央国务院印发《“健康中国2030”规划纲要》定下明确目标：到2020年，健康服务业总规模超8万亿，到2030年达16万亿。康养产业将迎来前所未有的发展契机。
2021年，由国务院牵头的《健康中国行动（2019—2030年）》发布，关于大健康的顶层设计又向前迈进了一步。在政策、市场、资本以及技术的催化下，不少专家都表示，中国的大健康产业将进入黄金发展期，并带动相关产业的快速发展。重重利好自然吸引了众多主体参与其中，包括房地产、互联网、金融、科技等，几乎涵盖了每一种企业类型。
2.1.2 行业背景
人口变革给养老产业带来前所未有的发展契机。2021年第七次人口普查数据公布，60岁及以上人口数量2.64亿人，占比18.7%，距深度老龄化一步之遥；较2010年相比，老龄化率提升5.44个百分点。作为十四五首年，国家层面连续发布积极应对人口老龄化国家战略举措，明确十四五期间以“一老一小”为重点完善人口服务体系，完善养老服务体系，积极培育银发经济，推动养老事业和养老产业协同发展。
图2-1 历次人口普查各年龄段人口数量占比
数据来源于：国家统计局
过去一年，关于养老方面的政策，国家和地方出台超过300条，核心产业、知识产业、辅助产业各个方面出台了大量落地性的政策，养老产业化特征凸显。从企业布局的角度来看，基于养老上下游产业链，企业投资领域趋于多元化，整体来看聚焦七大投资模式，涉及21条医康养产品线，但养老产业壁垒仍然存在，行业仍然还有很长的路要走。
2021年作为十四五规划首年，养老产业由政策养老加速向产业养老转变。为破解养老产业的资金难题，国家层面出台多项扶持政策，如养老补贴、专项资金扶持计划、长护险试点、税费减免、高龄老年人津贴等等。2021年7月30日，银保监会明确发文，依法合规支持康养特色产业园区REITs试点；2021年12月31日，民政部、国家开发银行印发通知，部署“十四五”期间利用开发性金融支持养老服务体系建设，对满足授信条件的项目，给予不高于总投资额80%、原则上不超过25年贷款期限的贷款金额，并明确贷款利率、还款方式等优惠支持条件。一方面解决企业在筹建过程中的成本大、回收周期长、盈利能力难等问题；另一方面，是逐步疏通社会刚需老年客户的支付难题。
值得注意的是，目前优质的康养类住区备受青睐，它们往往拥有高溢价、去化快的特征，优质CCRC社区更受退休长者认可。
2.3.1 政策加持，河北省委、省政府积极应对人口老龄化问题
