改造2期 6号楼项目可行性研究报告

目 录

第一章 总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目基本情况

1.1.2 建设目标

建设成标志个性的社区形象；灵活可变的居住空间；舒适健康的采光通风；丰富宜人的社区景观。

1、创造高品质的人居环境，以适应新时代生活需求，以合理的设计带动居住区全面走向现代化。

2……

1.1.3 建设主要内容与规模

1、项目建设规模：

本项目总用地面积xxxxxx㎡，总建筑面积为xxxx㎡，其中地上建筑面积为xxxx㎡，其中住宅面积xxxx㎡，地下建筑面积为xxxx㎡。

2、项目建设内容：

……

……

1.1.4 项目投资及资金筹措

本项目建设开发成本投资xxxxxx万元，其中土建工程投资xxxxxx万元，设备及安装工程投资xxxxxx万元。工程建设其他费用xxxxxx万元（其中包括土地购买费xxxxxx万元）。开发期税费xxxxxx万元。不可预见费xxxxxx万元。建设期利息xxxxxx万元。

……

1.1.5 主要技术经济指标

1.2 项目建设单位简介

1.3 可行性研究编制依据

1.4 主要结论与建议

1.4.1 结论

1.4.2 建议

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 建设背景

2.1.1 项目前期工作进展

2.1.2 实施扩大内需，地产领衔支柱

我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，发展要求和发展条件都呈现新特征，特别是人民对美好生活的向往总体上已经从“有没有”转向“好不好”，呈现多样化、多层次、多方面的特点。解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，必须坚定实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项，通过增加高质量产品和服务供给，满足人民群众需要，促进人的全面发展和社会全面进步，推动供需在更高水平上实现良性循环。……

2.1.3 限制政策退出，迎来最宽松环境

2.2 规划政策相符性

（1）《扩大内需战略规划纲要（2022–2035年）》

文件提出促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设。

……

2.3 项目必要性

2.3.1 扩大内需战略的需要

2.3.2 推进“强中心城区”行动的需要

2.3.3 推动新型城镇化建设的需要

2.3.4 促进经济发展的需求

第三章 需求分析及产出方案

3.1 市场分析

3.1.1 中国房地产行业现状

3.1.2 中国房地产行业政策性拐点已至

3.1.3 中国房地产市场预测

3.1.4 中国房地产市场需求分析

3.1.5 中国房地产短期发展趋势

3.1.6 中国房地产长期发展趋势

3.2 建设内容与规模

3.3 产出方案

第四章 项目选址与要素保障

4.1 项目选址

4.1.1 项目位置

4.1.2 项目选址优劣势分析

4.1.3 项目现状

4.1.4 项目选址与用地规划相容性

4.1.5 “三线一单”符合性

4.2 建设条件

4.2.1 位置境遇

4.2.2 地质构造

4.3 地形地貌

4.3.1 气候特征

4.3.2 水系水文

4.3.3 交通运输条件

4.3.4 社会经济条件

4.4 要素保障

4.4.1 土地要素保障

4.4.2 资源环境要素保障

第五章 总体建设方案

5.1 项目设计技术标准

5.1.1 设计依据的技术标准

5.1.2 项目设计主题和开发理念

5.2 项目总体规划方案

5.2.1 规划设计原则

5.2.2 项目结构和布局

5.2.3 住宅物业类型和商业布局

5.3 建筑设计

5.3.1 设计依据

5.3.2 设计构思

5.3.3 住宅设计

5.3.4 整体建筑风貌设计

5.3.5 空间组织和景观特色要求

5.3.6 道路系统规划

5.3.7 竖向规划

5.4 结构设计

5.4.1 设计依据

5.4.2 建筑分类等级

5.4.3 结构方案

5.4.4 基础方案

5.4.5 主要结构材料

5.5 边坡工程

5.6 给排水工程

5.6.1 设计规范

5.6.2 给水设计

5.6.3 排水设计

5.6.4 消防系统

5.6.5 雨水系统

5.6.6 管材

5.7 采暖与通风

5.7.1 设计依据

5.7.2 设计内容

5.7.3 通风系统设计

5.7.4 消防设计（防排烟部分）

5.7.5 节能设计

5.7.6 抗震设计

5.8 消防工程

5.8.1 消防设计依据

5.8.2 消防用水量

5.8.3 消防措施

5.9 电力工程

5.9.1 设计依据

5.9.2 设计范围

5.9.3 10/0.4kV 变配电系统

5.9.4 供电电源

5.9.5 照明系统

5.9.6 建筑物防雷、接地系统及安全措施

5.9.7 火灾自动报警及消防联动控制系统

5.9.8 弱电系统

5.10 管网系统

5.10.1 管网系统选择

5.10.2 管网系统组成及工艺流程

5.10.3 供气参数

5.10.4 调压箱

5.10.5 管道埋深

5.10.6 管道保护

5.11 无障碍设计

5.11.1 交通空间

5.11.2 盲道设置

5.11.3 卫生间无障碍设计

5.12 人防工程设计

5.12.1 设计依据

5.12.2 人防建筑设计

5.13 建筑节能

5.13.1 编制依据

5.13.2 公共建筑节能设计

5.13.3 能源种类

5.13.4 建设物节能设计

5.13.5 新技术应用

5.13.6 绿色建筑

5.14 建设管理方案

5.14.1 项目建设管理

5.14.2 项目资金管理

5.14.3 项目招标方案

5.14.4 项目实施安排

第六章 项目运营方案

6.1 营销方案

6.2 安全保障方案

6.2.1 环境条件现状调查

6.2.2 环境影响评价使用标准

6.2.3 主要环保目标

6.2.4 项目建设期产生的污染物对环境的影响

6.2.5 控制污染和生态变化的初步方案

6.3 运营管理方案

6.3.1 组织机构

6.3.2 职工定员

第七章 项目投资估算

7.1 投资估算依据

7.2 建设投资估算

7.3 项目总投资估算

第八章 项目财务评价

8.1 项目评估依据

8.2 财务评价基础数据的选择

8.3 财务评价

8.3.1 项目销售收入估算

8.3.2 项目投资与总成本费用估算

8.3.3 税金估算

8.3.4 投资计划与资金筹措

8.3.5 借款还本付息估算

8.3.6 债务清偿能力分析

8.3.7 项目损益及利润分配

8.3.8 项目现金流量与动态盈利分析

8.4 不确定性分析

8.5 项目财务分析指标汇总

第九章 风险分析

9.1 项目风险

9.1.1 政策与环境风险

9.1.2 资金风险

9.1.3 建造风险

9.2 防范措施

9.2.1 建立信息中心

9.2.2 建立风险预警体系

9.2.3 积极拓宽融资渠道

9.2.4 重视工程质量

第十章 项目影响效果评价

10.1 社会影响评价

10.1.1 助力扩大内需

10.1.2 带动相关行业发展

10.1.3 增加就业机会

10.2 经济影响评价

10.3 “双碳”目标影响评价

10.3.1 设计依据

10.3.2 节能技术措施

10.4 生态环境影响评价

第十一章 结论与建议

11.1 结论

11.2 建议