西安市老旧居住区宜居改造项目申请中央预算内资金可行性研究报告-陕西睿诚群策工程咨询有限公司

目录

第一章 概述

1.1 项目概况

1.2 项目单位概况

1.3 编制依据

1.4 结论与建议

1.5 对项目建议书批复执行情况

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

1.1 国家层面：城市更新行动，着力推进老旧小区改造

城市是现代化建设的重要载体、人民幸福生活的重要空间，是推动高质量发展、创造高品质生活、全面建设社会主义现代化国家的重要载体。党的十八大以来，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国城市发展取得历史性成就。截至2024年底，已有9.4亿人生活在城镇，常住人口城镇化率达到67%，城市的综合承载能力稳步提升，人居环境持续改善，城市发展质量和人民生活水平显著提高。

当前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，进入了城市更新的重要时期。党中央、国务院高度重视城市更新，2021年，城市更新行动首次被写入政府工作报告和“十四五”规划纲要，标志着城市更新上升为国家战略。同年，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确城市更新应坚持“留改拆”并举，严格控制大规模拆除、增建和搬迁，强调保护城市记忆和历史文化。

2022年，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出通过吸引社会资本参与，盘活城市老旧资产资源，特别是老旧小区改造。同时，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，在北京等21个城市（区）开展试点，探索城市更新的工作机制、实施模式和配套政策。

2023年，住房城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，强调城市体检先行，编制专项规划和年度计划，强化精细化城市设计引导，创新可持续实施模式。同年，自然资源部办公厅印发《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，提出优化规划管控工具、丰富土地配置方式等政策，支持城市更新。此外，国务院办公厅发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确城中村改造的总体要求、重点任务和支持政策。

2024年，财政部和住房城乡建设部发布《关于开展城市更新示范工作的通知》，决定支持部分城市开展城市更新示范工作，中央财政给予定额补助，重点支持城市基础设施更新改造。同年，国家发展改革委、住房城乡建设部发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，明确中央预算内投资将用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目。

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2.1 省级层面：重品质、重内涵，城市更新提速

近年来，随着陕西省工业化、城镇化的深入推进，资源配置向集约化、多元化与可持续化转变，城市发展呈现出一系列的新变化、新特征和新趋势。城镇化发展出现结构性和区域性转变，省内人口向大城市、县城集聚趋势明显。2024年，全省城镇人口2615万人，较2000年增长了1倍多，城镇化率66.14%，增长近34%。过去十年间，陕西省城镇化率增速显著高于全国平均增速。从人口区域分布变化看，省内人口不断向西安、榆林等大城市集聚，西安市在过去十年间人口增加近400万人。城市发展方式发生变化，发展重心由重规模、重速度向重品质、重内涵转变。城市建设将从关注空间扩张、拉大框架的“增量时代”进入以结构优化、内涵提升为主的“存量时代”。

而老城区和老旧小区面临空间利用效率低、基础设施落后、居住环境不佳等问题，城市更新势在必行。老旧小区改造是事关安全底线与民生痛点的重点项目，陕西省着力全面推进城镇老旧小区改造提升，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

2019年10月，陕西省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅联合出台《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》提出切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，努力实现改造后的小区道路平整、设施配套、干净整洁、安全有序、管理规范、和谐宜居的目标。

2021年陕西省住房和城乡建设厅出台《关于全面推动城镇老旧小区改造暨“美好环境与幸福生活共同缔造”活动的实施方案》，提出改造目标，“十四五”期间，全省计划改造城镇老旧小区近1万个，惠及约100万户居民。建设环境整洁、设施完善、绿色生态、安全有序、管理规范、和谐宜居的“美好幸福小区”。

2024年1月《陕西省住房和城乡建设厅陕西省发展和改革委员会陕西省财政厅关于扎实推进2024年全省城镇老旧小区改造工作的通知》提出大力改造提升建成年代较早、失养失修失管、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点将剩余2000年底前建成需改造的城镇老旧小区全部纳入2025年度进行改造。鼓励合理拓展改造实施单元，统筹养老、托育、教育、卫生、体育及供水、排水、供气、供热、电力、通信等方面涉及城镇老旧小区的设施增设或改造项目。

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2.2 规划政策符合性

1.1 国家政策

• 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》2025-08

强调系统推进“好房子”和完整社区建设，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。

• 《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》2025-05

明确到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善。主要任务包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区等更新改造、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化。强调建立健全城市更新实施机制，完善用地政策，健全多元化投融资方式，建立可持续模式，健全法规标准，强化组织实施，推动城市高质量发展

• 《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》2025-04

中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制。通过竞争性选拔确定入围城市，中央财政给予定额补助。入围城市需制定工作方案，统筹资金使用，完善法规制度和配套政策，探索城市更新样板项目建设和机制建设。重点支持城市地下管网更新改造、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施提升改造、既有片区更新改造等工作。力争通过三年探索，形成可复制、可推广的模式和经验，推动城市高质量发展。

• 《关于开展城市更新示范工作的通知》2024-04

中央财政支持部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造。通过竞争性选拔确定示范城市，中央财政给予定额补助。示范城市需制定工作方案，统筹资金使用，完善法规制度和配套政策，推进城市地下管网更新改造、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造等工作。力争通过三年示范，形成可复制、可推广的模式和经验，推动城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变。

2.3 项目建设必要性

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第三章 项目需求分析与产出方案

3.1 需求分析

3.2 建筑内容与规模

第四章 项目选址与要素保障

4.1 项目建设场址

4.2 项目建设条件

第五章 项目建设方案

5.1 技术方案

5.2 设备方案

5.3 工程方案

5.4 建设管理方案

第六章 项目运营方案

6.1 运营模式

6.2 运营组织方案

6.3 安全保障方案

第七章 项目投融资与财务方案

7.1 投资估算

7.2 资金筹措方式

第八章 项目影响效果分析

8.1 经济影响分析

8.2 社会影响分析

8.3 生态环境影响分析

8.4 资源和能源利用效果分析

第九章 项目风险管控方案

9.1 风险识别与评价

9.2 风险管控方案

第十章 结论与建议

10.1 结论

10.2 建议

第十一章 附图及附件

11.1 附图

11.2 附件